경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (10탄 인테리어)

경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (9탄 인테리어)

<내돈내산 , 협찬 없음 , 직장인으로 공부하였고 퇴사 후 이직 텀이 있어 경매 실행함 

  낙찰 후 매매까지 1번의 경매 사이클 돌려봄 , 경매공부와 실행하면서 느낀 부분 공유하려고 함>

 

 

9탄에서 대출 실행하여 경매낙찰 물건 등기까지 처리함.

이제 인테리어하여 부동산매물로 등록하여 단기 매도하면 한 사이클 마무리

(본인은 처음부터 아파트 단기매도 목적으로 경매 진행함)

 

1. 현 물건(아파트) 평가

 

→ 명도 실행후 아파트 현관문을 열었다.

     "아~~~~~~ 이건 뭐지????" 생각했던 것보다 심각하다고 생각됨 ㅠㅠㅠ

     

→ 부동산 사장님께 문의드려봄

     이 상태로 매매가 가능할까요? -> 음 여기 아파트는 이 정도에 도매, 장판만 해서 매매 올리세요

     -> 그럼 정말 팔리나요? -> 이 상권은 멋진 인테리어보다는 가성비로 거주하시는 분들이 많아요

     -> 그래도 이건 좀.........

 

 

→ 경매 공부시 수익률 계산에서 인테리어는 최소비용으로 진행하고

    구입하려는 살려고 하는 고객이 맘에 들어야 한다고 배웠다.

    이건 도배, 장판만 하면 도망가겠네라고 생각이 들었음

 

→ 네이버카페와 유튜브를 참고하고 결정을 내림, 올리모델링 하자 단 최소비용으로

     물건지 위치가 강원도 원주라 본인 거주지와 너무 멀어서 1차 턴키로 알아봄

 

2. 인테리어 구체적인 진행 방법 검토

 

1) 인테리어 "턴키"

 

2) 직영업체 직접 선정하여 진행

 

3) 직접 셀프로 진행

 

위 3가지 방법이 있는데 각 물건마다 상황이 다 달라서 경험담을 보면 3가지 모두 낙찰자분들

활발하게 진행하고 있었다.

 

턴키의 일반적인 내용

 

 

 

3. 턴키로 업체 견적 

 

1) 경매를 전문으로 하는 업체를 알아보고 학원에서 하는 대장 TV 인테리어도 검토해 보았다.

 

 

 

파이인테리어 – 좋은 퀄리티, 가격은 30% 할인

 

 

화이트플랜 | WHITE PLAN – 투자/경매를 위한 인테리어

 

3군데 모두 강원도 원주, 지역적으로 수도권과 멀다는 이유로 진행하기가 어려웠다.

 

수도권이나 대도시는 가능할 것 같은데 강원도라서 전략을 변경하기로 하였다.

 

2) 강원도 원주 인테리어 업체 검색

 

 

네이버로 검색 후 리스트 작성

각 사장님 핸드폰으로 전화 또는 문자드림

" 집사진 

**동 **아파트 / **평

전체 리모델링 진행 

현재 공실임 / 비번은 **** / 현장확인 가능

이메일주소 

이메일로 견적 부탁드립니다.

경매낙찰건으로 다시 매매해야 해서 최소비용으로 견적 부탁드립니다"

 

이렇게 문자 드려서 10군데 견적을 받음

 

 

인테리어만 2200만 원~3000만 원 다양한 턴키 견적을 받았다. 

수익률표에 인테리어비 500만원 기재했었는데 ㅠㅠ

물건을 보고는 1000만원으로 혼자 생각했는데 이거 큰일 났다. 매매가 올리면 안 팔릴 텐데 

머리가 아프기 시작했다...............

 

머리 지끈할 때는 네이버카페 도움을 받기로 했다. "행복재테크" "대장 TV" 인테리어 관련 경험담 열심히 찾아봤다.

"대장 TV"에서 일부 교육생의 경험담을 참고로 다시 업체를 수배하였다.

 

요점은 네이버 검색해서 안 나오는 업체들이 많으며 부동산 사장님들께 부탁하면 기존에 그 동네 아파트를 진행해

본 업체들이 많다는 것이다.

도배, 장판, 조명, 도어록, 싱크대 등등 모든 업체들을 알고 있기에 연결이 되면 부동산사장님 얼굴에 먹칠은

안 한다는 소스를 얻었다.

바로 인근 부동산 사장님들께 요청해서 5개 업체들 견적을 받았다.

사장님들 땡큐요^^

 

3) 인테리어 업체 선정 완료

1개 업체를 선정하여 미팅을 하였다. 전체를 모두 할 경우에 역시나 비용이 1800만 원 나왔다.

"대장 TV" S팀장에게 SOS를 하였다. 

리모델링 진행 시 공사기간이나 항목별로 큰 것들은 턴키로 진행하고 나머지는 직영으로 직접 알아보고 업체 선정해서하면 좀 더 싸게 할 수 있다고 말씀해 주셔서 바로 실행함 

 

 

직영으로 직접 인근 업체를 알아보고 진행하려니 총 1500만 원 기존 1800만 원에서 300만 원 정도 아낄 수 있었다.

발품 파니 싸진 듯했다.

직영 항목에서 느낀 점은 인테리어필름이 너무 비싸게 느껴졌다.

제일 저렴한 업체로 했음에도 항목 중에서 가장 비용이 높았다. 하지만 만족도는 높게 느꼈다.

기존에 오크우드 색들이 싫어서 모두 화이트필름으로 시공하였다.

단 현관은 네이비로 시공

 

몸으로 뛰어야 돈을 아낄 수 있다. 세상에 쉬운 건 없는 듯 새삼 느낌 

 

4) 인테리어 완료

총 공사기간 2주 정도 하였고 다이소에서 슬러퍼 2개, 디퓨져 2개 입구에 배치하였다.

기존 보다 나름 나쁘지 않게 보이긴 했다. 

이제 공인중개소 사장님께 물건 내놓으면 마무리된다 

 

5. 경매 인테리어 결론

1) 턴키로 하면 편하게 한다. 대신 비용이 많이 든다. 수도권은 쉽게 업체가 연결되나

    지방은 좀 어려워서 현지 업체를 컨텍해야 한다.

 

2) 직영 진행시 현지에 업체 선정 시 비용이 저렴하다. 하지만 올리모델링 시

    인테리어 공정순서와 업체 핸들링이 어렵다.

 

3) 턴키와 직영 함께 해보니 너무 어렵지 않고 비용을 조금 아낄 수 있다.

 

4) 낙찰 물건 상태가 조명이나 문고리 정도 교체하는 깨끗한 물건이면

    셀프나 일부만 직영으로 업체 불러서 진행 충분히 가능하다.

 

 

 이제 부동산 사장님들께 물건 매매하러 출동한다.

 

 

경매공부 직장인경매 - 경매 초보(11탄 초보자 경매 결론)