경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (4탄 임장시작)

경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (4탄 임장시작)

 

<내돈내산 , 협찬 없음 , 직장인으로 공부하였고 퇴사 후 이직 텀이 있어 경매 실행함 

  낙찰후 매매까지 1번의 경매 사이클 돌려봄 , 경매공부와 실행하면서 느낀 부분 공유하려고 함>

 

대장TV 학원 6주교육과정

 

※ 저는 학원을 다녀서 미약한 부동산경매 지식이 있어서 경매내용에 대한 언급은 안 하도록 함

 

   권리분석이나 대항력 세금 법인 사업자 등등 기초적인 내용은 공부를 하셔야 하니 공부를 조금 했다고

 

   생각하시고 아래 내용 봐주시면 좋을 것 같아요 

 

 

1. 경매학원에 대한 소감 

 

 

부동산투자를 위해서 경매공부 혼자경매공부 직장인재테크 부린이공부 이런 키워드로 검색하여 학원까지 다니고 ㅎㅎ

학원을 마치는 순간 "잘하고 있는 거겠지?"라는 스스로의 칭찬과 불안감이 함께 몰려왔다.

강의장에 거의 만석으로 남녀/나이/지역 불문하고 다들 열심히 공부하고 질문하는 모습이 동기부여가 더욱 되었다.

 

경매학원 다니고 느낀 점은 공부할수록 생각이 복잡해졌다. 

"부동산 종류가 이렇게 많구나"

경매 공매 NPL 아파트 빌라 상가 토지 공장 오피스텔 창고 사무실 등등 

카테고리별로 너무나 많은 내용을 들으니

"나는 뭐를 해야 하지?"  "어떤 걸 제일 먼저 해야 할까?"

 

나를 상담한 S팀장님과 한참을 상담한 결과~~

초보는 쉬운 거 먼저, 본인 거주지 근처 잘 아는 동네 먼저해 보라고 권유하였고

나의 현재 주택수나 지역 투입자금 등 여러 가지를 고민 후 결정하였다.

 

2. 나의 첫 경매기준 

 

거주지 용인 / 자금 4~5천 / 자동차운행(전기차) / 당분간 평일가능(퇴직 후 시간여유 有)

 

→ 경기도 위주, 거주지 반경 50km 내, 아파트 빌라, 매물 감정가 1억~2억 5천 사이

이런 기준으로 먼저 임장을 해보려고 한다.

 

3. 임장 준비 (임장 : 물건지 현장 실사라고 생각하면 됨, 물건에 대한 정보를 눈으로 보고 파악)

 

네이버 부동산 (naver.com)   

 

씨:리얼 (SEE:REAL) (lh.or.kr)   

 

부동산의 모든 것을 담다, 부동산플래닛 (bdsplanet.com)   

 

주소 기반 연립·다세대 시세 조회 (villasise.com)   

 

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱 (hogangnono.com)   

 

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실 (asil.kr)   

 

국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr) 

 

위 사이트들로 손품을 팔았다.

 

1) 대장옥션으로 아파트, 빌라 검색을 지역별로 금액별로 검색 후 관심물건에 저장

 

2) 수익률표에 모두 기재하여 예상 낙찰가까지 추정하여 순수익과 수익율 계산

 

3) 대장옥션 물건 프린트, 수익율표 프린트, 물건지 근처 공인중개소 검색 후 프린트

 

4) 물건지로 출발

 

ex) 수익율표 , 대장옥션 , 네이버공인중개소검색

 

 

 

4. 임장 시작

 

(아파트/빌라 2종류만 진행 / 아래 내용은 참고만 하시고 유튜브에 임장 방법 많이 검색하길 추천) 

 

1) 현장 도착 (인근 주차) 

 

2) 아파트 / 빌라 현관 비번이 필요(대다수)

   → 거주자 나올 때 기다림 / 빌라 문옆에 비번 찾아서 눌러봄 / 아파트 경비실에 방문자로 눌러서 열림 등등

        통과 방법은 많으니 경험을 많이 하시길

 

3) 물건 우편함 꼭 볼 것

    (공실일 경우 법원이나 경매업체 우편이 뭉테기로 쌓여 있음 / 우편함이 깨끗하면 임차인이나 거주자가 거주한다는 뜻)

 

4) 대문 즉 현관 앞으로 반드시 올라감 (반드시 문과 손잡이 도어락은 새 거인지 연식을 볼 것-인테리어비용 추청) 

 

5) 꼭 필요한 건 아니지만 지나가는 주민에게 말 걸어 봄 (살기 어떤지 동네 분위기 등등)

 

6) 아파트는 관리사무실 전화해서 밀린 관리비(공용) 파악 / 빌라는 1층에 관리업체 전화함 관리비 밀린 거 물어봄

     나중에 수익률표에 밀린 관리비 넣어야 함, 의외로 없거나 많은 경우 있음 250만 원까지 봤음 ㅠ

 

7) 물건지 주변 공인중개소 방문함

 

    → 많은 유튜브나 교육내용에 집을 알아보는 것처럼 물건을 알아보는 척 전세, 월세, 매매할 것처럼 하라는데

         본인이 몇 번 해봤는데 공인중개소를 여러 군데 가봐야 하고 시간도 걸리고 ㅠㅠㅠㅠ 

         그냥 직관적으로 물어봄, 본인은 이 방법이 편하고 실용적이라 생각됨 (각자 성향에 따라 하세요) 

 

         "안녕하세요 사장님!!! 101동 101호 이번에 경매 나와서 문의 좀 드리려고 합니다"

          낙찰 시 매매금액이나 요즘 부동산 경기나 사장님께 맡기면 얼마 기간 안에 거래가 가능한지

          모든 정보 물어보고 나옴

 

※ point - 처음에는 내가 뭐라고 하는지 나와서 생각이 안 남 ㅋ , 자꾸 하다 보면 중개소 들어가는 게 익숙해짐 

                 10군데 들어가면 2~3군데는 문적 박대를 당하는 경우 있음, "네네 수고하세요"하고 나오면 됩니다 

                 1개 물건당 평균적으로 공인중개소 3군데 이상은 방문해 보고

                 가장 친철한 사장님 명함을 챙겨 와서 정보지에 붙여둠(낙찰 시 먼저 연락 드림)  

 

8) A물건 임장 후에 바로 돌아오지 말 것, 교통비 아까움, 항상 검색 시에 인근 물건도 함께 볼 것 (습관화할 것)

 

     본인은 A물건 옆에 B C 물건까지 모두 임장시 진행함

     (경매입찰일이 같을 경우 물건 선택을 해야 하고 다르다면 하루에 임장 하는 경우가 되어 시간 돈 아끼게 됨)

 

9) 집이나 사무실 와서 수익률표 다시 작성 후 검토할 것

     (본인은 대장TV 학원 S팀장님게 톡으로 상담함, 대항력이나 당해세나 문제가 없는지, 낙찰가 적정한지 어떤지 등등)

 

임장시 친절한 공인중개소 사장님들 명함을 정보지에 보관

 

▶ 임장 정리를 해보니 엄청 돌아다닌 듯합니다 ㅠㅠ 위 사진보다 더 많았으나 일부만 정리했네요

 

5. 임장 결론

 

대중교통으로 임장 하기에는 부담 / 자차 이용을 추천

 

수도권 아파트는 지하철 가능하나 본인은 경기도 위주라 빌라의 경우 대중교통으로 한계가 있는 경우 많았음

처음은 어려우나 2~3번 이후에는 익숙하고 중개소 들어가는 게 내 집처럼 익숙하게 됨 

 

임장을 여러 지역을 하고 부동산사장님들과 대화를 하다 보면 지역 경기가 눈에 보이게 됨

 

직장인이라면 주말 토요일에 아침 일찍 돌아다녀 보길 추천합니다

(오후에는 손님 물건 보여주시러 자리 비움 많아요)

 

 

 

임장에 대한 부린이 소견이니 더 좋은 정보가 네이버카페 or 유튜브에 있으니

많이 시청하시고 꼭 실천해 보세요^^ 

 

 

 

경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (5탄 법원 입찰)