경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (5탄 법원 입찰)

경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (5탄 법원 입찰)

<내돈내산 , 협찬 없음 , 직장인으로 공부하였고 퇴사 후 이직 텀이 있어 경매 실행함 

  낙찰후 매매까지 1번의 경매 사이클 돌려봄 , 경매공부와 실행하면서 느낀 부분 공유하려고 함>

 

1. 임장 이후에 나만의 프로세스 

 

→  물건지 임장을 무진장 많이 다녀봄 (하루에 2~3건)

→  수익율표를 작성하여 도전할 물건을 정리함 (엑셀로 낙찰가 추정후 단기매매 추정후 손익계산)

→  대장TV S심장님께 검토 부탁드림(톡과 전화로 문의드림) 

→  물건 선정후 입찰 날짜를 정리함 (향후 2주 내 입찰일 정리, 아파트 빌라 위주)

→  물건정보 및 수익율표 프린트

→  보증금 10% 현금 준비 (은행가서 수표로 출금, 미리 500만원 2장, 100만원 10장 출금함)

      보증금은 더 제출해도 나중에 낙찰시 잔금 받음

      ex) 보증금 15,800,000원일 경우 16,000,000원 입찰

            보증금 18,100,000원일 경우 19,000,000원 입찰

            본인은 100만원 단위로 입찰 진행함, 십만원 단위로 현금 챙기기가 귀찮았음

            (실제로 5만원으로 입찰하는 분들도 상당히 많았음)

 

2. 법원 입찰 실행 (두근두근)

 

법원을 간다는것 자체가 두렵고 처음이라 긴장이 많이 됨, 역시나 자주가보니 주민센터 같은 느낌

 

1) 법원으로 출발 (자차 이용)

 

→ 법원 시작 시간 / 법원별로 상이하나  거의 10시 시작 (의정부,안산 10시30분)

     9시30분 이전에 매번 도착하였음

     법원 주차장 무료이나 너무나 협소하여 항상 부족하고 인근 주차 시 법원별로 주차 난이도가 상이하여 일찍 도착함

     (주차비용 내는 게 제일 아까움, 보통 2~3시간 주차) 

 

 

2) 경매법정 입장

 

→ 법정 입장 시 대출 알바 아주머니들이 당일 경매정보지와 대출 명함을 주심

     (한분이 대출명함 5~10개 뭉테기로 줌, 파일에 보관함)

경락잔금 대출 명함들

당일 경매정보지

3) 경매 입찰 서류 작성

 

→ 10시가 되면 집행관 안내방송 후에 입찰봉투/입찰서류/보증금봉투 3가지 나눠줌, 앞에 나가서 받아옴

 

→ 법정 내 선거 투표하듯이 칸막이 안에서 입찰 서류 작성함

     서류 수기로 작성 후 인감도장 찍고, 보증금 현금으로 넣고, 스테플러로 한번 찍고 나옴

      (처음에 제일 긴장되고 두려웠음, 처음 작성 시 손이 달달달 떨리고 정신이 없었음

       잘못작성하면 보증금 날리고 별의별 생각이 ㅠㅠㅠ) 

입찰봉투 법원마다 조금씩 다름

법원마다 조금씩 다름

→ 실제로 여러 법원을 가보니 도장을 찍는 부분이 조금씩 달랐음, 어디는 입찰봉투 뒷면에 도장을 찍고 안 찍고 

    (인)으로 보이는 곳은 다 찍으면 문제없음

 

    종종 옆에서 아주머님이나 아저씨가 서류 작성하고 있는데 물어보심, 이렇게 하는 게 맞냐고

    (도장위치나 스테플러위치 등등) 그냥 잘 알려드렸음 저도 초보인데 ^^

    낙찰을 진행해 보니 주소는 도로명 주소를 다시 적으라고 함 (서류 작성 시 주소는 도로명으로 하심이 좋을 듯)

 

 

※ 서류 작성 시에 제일 중요한 POINT 

 

★ 입찰가 작성시 숫자를 정확히 적을 것!!!! (정신 똑바로 차릴 것!!!)

     ex) 입찰가 159,000,000원 1억5천9백인데, 0을 더 쓰면 15억9천이 된다 1,590,000,000원

            0을 두 개 더쓰면 159억이 된다 15,900,000,000원

            과연 이런 사람들이 있을까? 숫자 3자리가 익숙하지 않은 분들이 종종 

            위 같은 경우는 보증금 15,900,000원 날아간다 ㅠㅠㅠㅠㅠ

            너무나 아까운 1590만원

 

수업시간에 들었던 그런 일이 눈앞에서 발생함 

 

1300만원 저멀리 날아감

1억6천2백을 162억으로 잘못 작성함, 0을 두 개나 더 쓰심, 안타까움 ㅠㅠ  환불도 안됨

162억에 잔금치르고 사시던지 보증금 1300만원 날리던지 하셔야 함 (주의하세요 !!!)

 

★현금 보증금 필히 더 내던지 정확하게 넣을 것

→ 입찰하면서 한번 봤음

     1등으로 낙찰하였는데 보증금 10만원이 부족하여 2등이 1등으로 낙찰됨

    보증금은 무조건 부족하면 패찰 되니 주의할 것 (아주머님인데 좋아하시다가 급 안색이.....)

 

3. 서류작성 후 프로세스

 

→ 다 작성하고 봉투에 서류와 보증금봉투 넣고 스테플러 찍고 확인 후에 법정 앞에 입찰함에 넣으면 됨

     입찰봉투 윗부분 영수증으로 주면 꼭 보관하여함 (입찰자용수취증 / 보증금 환급 시 제출)

 

→ 법원별로 11시30분이나 11시20분에 개찰한다고 하면 법정 안에 와있으면 됨 

     (본인 물건 개찰 시 법정 안에 없으면 무료 처리됨)

     최근 인원이 너무 많아서 11시 정도에는 자리에 앉아 있었음, 이후에 오면 계속 서 있어야 함(다리아픔)

 

 

4. 오늘도 패찰

 

→ 개찰 시작

     " 2022타경 ******* 물건 1등 낙찰자는 서울 강남구에 거주 중인 홍길동 씨가......

       낙찰되었으니 앞으로 신분증 들고 나와주세요"  (2등은 입찰가가 얼마 ,요건 법원마다 2등을 불러주는 경우도 있음)

내가 입찰한 물건의 1등 낙찰자의 웃는 얼굴을 보고 나머지 패찰자들 우르르 수취증들고 앞으로 나가서 현금보증금 봉투를 받아서 집으로 고고 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

 

→ 보통 11시30분에서 12시30분 사이에 내 물건은 종료가 되어 나왔음

 

  "아 오늘도 패찰, 속은 쓰린데 배가 고프다......" 처음에는 법원 근처 음식점에서 점심을 해결하였으나 법원 직원식당에 한번 갔는데 가성비 훌륭하였음, 보통 본인이 식판으로 담는 구조라 나쁘지 않았음, 수도권 내 법원 거의 훌륭함, 다른 분들도 패찰하고 구내직당으로 많이들 올라오심 (개인적 의견임)

 

5. 법원 입찰 시 느낀 점

 

1) 정신 차리고 서류 작성할 것 (감정가 10%인 보증금 안녕 합니다!!)

 

2) 입구의 대출 명함 보관할 것 (법원별로 받다 보면 중복되어 받음 / 대출상담사는 전국구임)

 

3) 본인은 시간이 있게 되어 직접 입찰진행하였으나 실제로 대리입찰 엄청 많음

    대리입찰은 부동산 공인중개소 사장님이나 부동산컨설팅 업체 또는 전문업체에서 진행하고 있었음

 

1125 대리입찰서비스

    위 업체는 예로 표시함

 

    실제로 직장인들이나 지방으로 가기 어려운 경우 대리 입찰을 많이 하는 경우 봤음

    대리 진행 시 인감증명서가 추가적으로 필요하였음 (개인적으로 현금 보증금에 대한 불안감이 좀 있었음)

 

4) 평일 9시30분부터 1시까지 법원에 있어야 한다.

     내 소중한 시간을 여기서 보내야 한다는 부분이 패찰시 여러가지 생각을 가지게 됨 

 

5) 패찰시 쓰라린 마음으로 점심은 직원식당에서 ^^

 

6) 점심 후에 차 안에서 법원 근처 임장할 물건 검색하여 있으면 임장 다녀옴, 없으면 집으로 옴

 

 

※ 부린이라 법원 방문이 많지는 않으나 경험담을 공유함

     다 처음이라 2~3번하면 익숙해짐 

 

 

경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (6탄 첫낙찰)