경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (6탄 첫 낙찰)

경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (6탄 첫 낙찰)

<내돈내산 , 협찬 없음 , 직장인으로 공부하였고 퇴사 후 이직 텀이 있어 경매 실행함 

  낙찰 후 매매까지 1번의 경매 사이클 돌려봄 , 경매공부와 실행하면서 느낀 부분 공유하려고 함>

 

 

1. 임장 

 

→ " 아 낙찰도 안되는데 계속 이렇게 돌아다녀야 할까? "

이런 생각이 계속 들면서 거주지에서 반경 30km 50km 60km 점정 더 먼지역으로 ㅠㅠㅠ

하지만 언젠가는 낙찰되겠지라는 생각으로 엄청 돌아다님

 

사실 임장을 하면서 부동산의 흐름을 뉴스나 유튜브를 볼 때와는 다르다는 생각을 많이 하게 됨

공인중개사 사장님들과의 소통도 익숙해지고 뭐 나름 나쁘지 않은 경험들이었음

 

2. 법원입찰

 

→ " 아 낙찰도 안되는데 계속 이렇게 법원에 입찰을 해야 할까? "

이런 생각을 법원 갈 때마다 하게 됨

낙찰되는 사람들 얼굴만 보게 되고 점점 낙찰가는 감정가에 80% 이상이 되고 법정에 오는 인원은 계속 넘처나고 

난 언제 낙찰이 될까? ㅠㅠㅠㅠㅠ

언젠가 되겠지라는 희망을 가지고 또 출동한다^^

 

느낀 점 : 부동산 경기가 살아나서인지 점점 입찰자들이 많아지고 경매의 경쟁이 치열해짐, 낙찰가도 높아지고

              경매를 통해서 자가를 구해려는 사람들 많아짐 감정가의 95%~100%로 낙찰되는 사람들 늘어남 ㅠㅠ

 

3. 입찰가 기준

 

→ 처음 공부했을 때 학원에서의 입찰금액 기준을 배웠는데 22년 기준이었던 것 같고 23년 초에는 점점

낙찰가가 감정가 대비 오르고 있었다.

 

감정가가 1억이면 낙찰이 6천5백~7천, 즉 65%~70% 정도에 많이 낙찰이 되었는데 이제 75%~80%까지 ㅠㅠ

23년 10월 기준으로 둘러보니 이제 80%~85%까지 낙찰금액이 오르고 있었다. ㅠㅠ

그만큼 수익이 줄어들고 경쟁률이 어마어마해지는 걸 느낌.

 

입찰 전에 해당지역 해당법원 물건들의 2~3개월 전 낙찰가를 계속 검색해 보고 낙찰가를 선정하였음

 

지역별 최근 낙찰금액 % 정리

 

진행하는 물건지 지역 검색을 대장옥션을 통해서 정리 후에 입찰가는 선정함

 

아파트와 빌라 구분하여 비슷한 연식, 평수, 층수 등등 여러 가지 비교하여 분석함

옥션사이트들에 과거 정보 많으니 참고해서 정리하면 좋을 듯 함

 

 

 

 

4. 10번의 패찰 드디어 첫 낙찰

 

→ 비가 내리는 월요일, 의외로 비가 와서 사람들이 많이 없다

(역시 카페에서 들었던, 비가 오거나 눈이 오는 날은 경쟁률이 떨어진다는 사실)

"오늘도 얼른 입찰해 보고 점심은 2층 구내식장에서 먹어야지, 오늘 메뉴가...."

오늘이 11번째구나 참 많이도 다녔네, 남들은 첫 입찰에 첫 낙찰을 하기도 하는데 ㅠㅠ

아무런 기대 없는 시간이 흐르고 집행관이 내 물건 입찰서류들을 검토하는데 어라 별로 입찰건이 없네 

4명이 입찰하여 갑자기 내 이름을 호명하더니 "경기도 용인시에 사는 *** 앞으로 나오세요"

오메 이게 무슨 일 1등이다 ㅋㅋ

영수증 받고 주소 적고 보증금 잔액 받고 얼떨떨했다 ㅎㅎㅎㅎ

 

하지만 정신이 좀 어질어질했다

학원공부 임장 분석 법원입찰 여기까지는 익숙하게 했는데 이제 뭘 해야 할까? 분명 배웠는데 기억이 안 남

 

★ 낙찰 후 일정

 

→ 법정 앞 여자 서기분께 보증금에 대한 영수증 받는다

     "집으로 등기 갈 거예요 잔액 납부 날짜와 안내 나가요"

→ 마음을 진정시키고 오늘은 구매식당 패스 밖에서 맛난 점심 

→ 학원에서 배웠듯이 바로 물건지 방문 (명도의 시작)

→ 인근 부동산 5군데 방문하여 일단 낙찰자라고 소개하고 명함 받아옴

 

→ 복귀 후 공부한 거 복습함, 낙찰 이후에 할 일들 < 명도, 대출, 인테리어 > 

 

    수업시간에 배운 자료들도 있었지만 네이버카페가 더 유용했다.

 

    그 이유는 카페에는 다양한 경험담들이 있기에 물건별로 각자의 상황이 다들 다르기 때문이다.  

 

    "대장 TV , 행복재테크"  카페 활용은 반드시 필요하다.

 

    < 명도, 대출, 인테리어 > 나와 맞는 전략들이 있어서 매우 많음 도움을 받았다.

 

 

경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (7탄 명도)