경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (9탄 대출)

경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (9탄 대출)

<내돈내산 , 협찬 없음 , 직장인으로 공부하였고 퇴사 후 이직 텀이 있어 경매 실행함 

  낙찰 후 매매까지 1번의 경매 사이클 돌려봄 , 경매공부와 실행하면서 느낀 부분 공유하려고 함>

 

 

 

8탄에서 물건 진행을 개인매매사업자로 결정하였으며 홈텍스를 이용한 사업자까지 발급하였다.

 

주택1 오피스텔 1개를 소유하고 있는 상황이라 개인으로 하기에는 대출의 한도가 안 나올걸 예상함

 

1. '경락잔금대출' ??

 

→ 경매로 집을 낙찰 받았을 때, 보증금을 제외한 나머지 금액을 마련해야 하는데

     낙찰받은 집을 담보로 대출을 받는 것을 경락 잔금 대출이라고 함

    (15억을 초과하는 주택을 구입한 경우 이용할 수 없음)

 

1 금융권 : 아래 네 값 중 가장 낮은 금액 (참고로 DSR은 40%)

 감정가의 70% / 낙찰가의 80% / 시세의 70%

 

2 금융권 : 아래 세 값 중 가장 낮은 금액 (참고로 DSR은 50%)

 감정가의 70% / 낙찰가의 80% / 시세의 70%

 

네이버나 다음 검색하면 쉽게 자료들을 찾을 수 있으며 경락잔금대출은 일반 금융권에서 취급하기보다는 

특정 지점에서만 다룬다고 공부하였다.

법원 갔을 때 보관해 둔 명함으로 연락을 하기 시작함 (일반 주거래 은행에 문의하지 말 것, 취급 안 한다고 함)

 

법원에서 받은 명함들

 

→ 지역별로 법원마다 받은 명함을 정리하다 보니 같은 명함이 수두룩하다.

    대출은 지역별로 하는 게 아니고 한 지점이 전국 모두 한다는 걸 알았다.

    대출지점과 나의 거주지와 가까운 곳에서 하는 게 좋을듯하다.

 

→ 명함 연락처로 10분에게 전화를 하였다.

     1~2번 통화해 보니 똑같을걸 질문하길래 문자를 만들어서 3번째부터는 문자를 보내기 시작함

 

명함연락처로 문자 발송 (10명)

 

전화로 다시 연락 오는 분들과 문자로 답변이 오는 경우가 있었음

아래처럼 정리하여 다시 통화한 후 결정함

 

 

한도가 80%로, 더 나오는 신탁대출로 진행 결정함

 

 

 

 2. 경락잔금대출 실행 (자서)

 

→  신협에서 신탁대출로 80% 진행함

 

      개인별로 상황(주택수 신용 기타 등등)에 따라서 대출 종류도 많다 보니 상담을 많이 받아보고 연락해서

 

      신중히 결정해야 한다.

 

 

 

3. 대출 프로세스 (일반적인 부동산 거래 순서임)

 

1) 해당 은행에 자서 (문서를 작성한 사람이 본인의 이름이나 상호를 적는 일, 자기 스스로 서명함) 진행함

 

2) 은행과 연결된 법무사 사무실에서 연락 옴

    법무사 처리 수수료와 물건 잔금 입금을 법무사로 하면 총금액을 법원에 입금함

 

법무사 비용

★법무사비 중요★

법무사 비용 즉 수수료가 업체별로 천차만별이고 이의를 제기하면 깎아준다고 한다.

본인은 물건지가 강원도이며 대출을 위한 자서를 작성했기에 이번에는 그냥 진행했다.

네이버카페 (행복재테크, 대장 tv) 들어가면 일반적인 법무사 수수료가 나와있으니

본인과 비교하여 네고를 해야 함이 중요하다고 생각된다.

협상하여 50만 원까지 다운한 분들도 상당히 많았다. 

 

4. 법원에 잔금 이후에 프로세스

 

1) 법무소 담당자 입금했다고 연락 옴

 

2) 법원에서 입금날 기준으로 물건지 거주자(주인)와 나에게 등기를 보낸다.

    "거주자는 낙찰자에게 물건을 인도하라" 

 

 

3) 법무사에서 등기소 접수 후에 우편으로 등기권리증이 날아온다.

 

 

 

이걸 받으면 물건에 대한 정리는 어느 정도 마무리 상태이다. 

물론 명도가 빨리 마쳐서 다행이다. 등기가 나올 때까지 명도 때문에 고생하는 분들도 상당히 많다고 한다.

 

5. 결 론

공부 - 임장 - 법원입찰 - 낙찰 - 명도 - 대출 - 물건등기 

 

위 사항까지 진행하였으며 이제 남은 건 인테리어와 단기매매까지 하면 한 사이클 돌려보는 셈이다.

 

본인은 등기까지 순조롭게 왔으나 중간중간에 어려움이 많으신 분들도 많은데

 

카페에 물어보면서 진행하심을 추천드림.

 

 

경매공부 직장인경매 - 경매 초보 (10탄 인테리어)